אם אתם בעלי דירה או מספר דירות בבניין ישן, או חברים בוועד בניין, אתם בטח חולמים על הרגע שמישהו ידפוק אצלכם בדלת עם הצעה לתמ"א 38, כזאת שתשביח את הנכס שלכם ותוסיף עשרות אחוזים לערך הדירה או הדירות שבבעלותכם.
מאת: עו"ד ניר דהאן
מבחינה רווחית אין כאן בכלל מקום לשאלה. בסיום הפרוייקט הבניין הישן יקבל מעלית חדשה, חזית משופצת וחניה או כמה מקומות חניה נוספים, והדירה המתפוררת שלכם תקבל מרפסת יפה וחדר נוסף. במספרים זה אומר תוספת של בערך 5% על מעלית, 10% על מרפסת, ו-20% על החדר הנוסף. ואם זה ממש מעניין אתכם הבניין יהיה גם מחוזק בפני רעידות אדמה. נו, שיהיה. היום יותר ויותר בעלי דירות כבר מבינים שאין טעם לחכות לתמ"א 38 שיגיע אליהם, זה קצת כמו לחכות למשיח. משתלם ומהיר יותר לחפש בעצמכם חברה יזמית שתיקח על עצמה את הפרוייקט. מה שנקרא – לתפוס יוזמה.
אז מה הפעולות שעליכם לעשות כדי להתחיל תמ"א 38 בבניין שלכם? אילו פרטים חשוב שתבדקו כדי שהעסקה תצא לפועל? ריכזנו עבורכם את הנקודות הקריטיות:
- גיל הבניין
- לוקיישן
- המבנה
- טיפים נוספים
- פנייה ליזם – קבלן
שלב ראשון – לפני הכל, דעו שתנאי בסיסי לתמ"א 38 שהבניין נבנה לפני שנת 1980. בדקו את תאריך הוצאת היתר הבנייה של המבנה. אם הבניין אינו עומד בתנאי הזה, כלומר נבנה אחרי 1980 וותרו מראש על הרעיון כי הוא לא יאושר ע"י הרשויות ועל כן אינו בר ביצוע.
שלב שני – בדיקת הלוקיישן, אשר משפיע ישירות על שווי הקרקע. בניין של 12 דירות במרכז תל-אביב ערכו גבוה מאותו בניין הממוקם באשדוד או בנהריה. ככל שהקרקע במיקום עם ביקוש רב יותר, בעיקר באזור תל אביב, גוש דן והשרון, כך המחיר שיקבלו על הדירות בסיום הפרויקט יהיה גבוה יותר. לוקיישן מרכזי בארץ פוטנציאלי יותר לתמ"א 38.
שלב שלישי – נעבור להתבונן בבניין עצמו. כמה דירות יש בבניין? ככל שיש יותר דירות ויותר קומות, עלות הפרויקט תהיה גבוהה יותר ליזם. זאת הסיבה שיזמי תמ"א 38 בדרך כלל יעדיפו בניינים עם מעט דירות ומעט קומות. אם הגג בבעלות משותפת ולא בבעלות פרטית של בעלי הדירות, זהו יתרון משמעותי, מכיוון שבעלי דירות גג זכאים ליותר זכויות וינסו להערים קשיים ודרישות בהמשך הדרך. אם בבניין היום אין חניה או מעלית זה יתרון נוסף.
הנוסחה הפשוטה – בניין מלפני 1980, לוקיישן מרכזי, מעט קומות ודירות, גג משותף, בלי חניה או מעלית. אם סימנתם וי על כל המשתנים האלו, אתם מוכנים לצאת לדרך עם תמ"א 38 . אל תהססו להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לאמוד את ערך הנכס הנוכחי וערך הנכס בסיום תמ"א 38 – נתון שיסייע לכם להבין מראש אם הפרויקט בכלל כדאי.
טיפ חשוב – התחילו בשלב מוקדם "לרחרח" בין בעלי הדירות ולשאול מי מהם מעוניין בתמ"א 38. חיזוק מבנה דורש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות, ופינוי בינוי דורש הסכמת 80% מבעלי הדירות. על פניו נשמע שאין בעיה, הרי כולם רוצים להשביח את הנכס, אך המציאות היא לעיתים שונה ולכל בעל דירה אינטרסים שונים, כלכליים או סנטימנטליים. בקשו מהם לחתום על טופס הסכמה עקרוני לתמ"א 38, וכך תגלו כבר בשלב מוקדם אם יש לכם רוב דרוש.
טיפ נוסף – מומלץ למצוא עורך דין חיצוני המתמחה בתחום התמ"א. בקשו ממנו שילווה אתכם לאורך כל הדרך, כבר מהפגישה הראשונה ועד לסיום הפרויקט. עו"ד יפנה בשמכם ליזמים וקבלנים, יקבל הצעות מסודרות, יעבור על הסכמים וחוזים בין הדיירים ליזמים, יטפל בערבויות בנקאיות, ביטוחים, זמני ביצוע ועוד, ובקיצור יעשה הכל כדי שהאינטרסים שלכם, בעלי הדירות, יבואו על גמולם.
שלב בחירת היזם והקבלן המבצע. זה השלב החשוב מכולם, עליו יקום וייפול הפרויקט. העדיפו תמיד חברה יזמית שהיא גם חברת בנייה. חברה שכזאת תהיה גם "האימא והאבא" של הפרויקט. האנשים בחתימת ההסכם הם אותם אנשים שיהיו בשטח ויפקחו על הבנייה. לכו רק לחברה עם רזומה מוכח ויכולת מימון, שעבדו עם ליווי בנקאי, ביצעו מספר פרויקטים ומסרו דירות. סעו לראות במו עיניכם פרויקטים שלהם, דברו עם דיירים ובעלי דירות שם, הקשיבו להמלצות, עשו השוואות, והתייעצו בכל שלב עם עורך הדין שלכם. אל תתפתו להצעות על הנייר המציעות תמורה גבוהה, אלא העדיפו תמיד חברות אמינות בעל יכולת מוכחת. אם תעקבו ותמלאו בצורה אחראית ומקיפה את ההמלצות שהבאנו כאן לפניכם, פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם יוכל לצאת לדרך במהירות וביעילות ולהתגלות כאחד הצעדים החשובים והנכונים שעשיתם בחייכם. בהצלחה.
הכותב הינו עורך דין המתחמה בתמ"א והתחדשות עירונית ומנהל פרויקטים בחברת " סבן יזמות"
